Wie viel Eigenkapital brauchst du für den Hauskauf?
Stand: 28. September 2026
Kurz gesagt
Die Livito-Methode empfiehlt 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, zusätzlich zu den kompletten Kaufnebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 373.000 Euro sind das rund 149.000 Euro. Das klingt viel, sorgt aber für eine Monatsrate, die auch dann noch trägt, wenn das Leben anders läuft als geplant.
Wo stehst du? Teil von Stufe 4: Altersvorsorge
Banken finanzieren heute manchmal mit sehr wenig Eigenkapital, in Einzelfällen sogar ohne. Dass eine Bank etwas finanziert, heißt aber nicht, dass es für dich gut ist. Die Livito-Methode setzt die Latte bewusst höher, damit ein Zuhause Sicherheit bringt und keine Dauersorge.
Die 30/20/30-Regel
Die Livito-Methode fasst den Immobilienkauf in drei Zahlen:
- 30 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis, zusätzlich zu den vollständigen Nebenkosten.
- 20 Jahre Zinsbindung, damit die Rate auf lange Sicht planbar bleibt.
- Höchstens 30 Prozent des Haushaltsnettos für die monatliche Rate.
Alle drei Zahlen hängen zusammen. Viel Eigenkapital senkt die Rate, eine lange Zinsbindung schützt sie vor steigenden Zinsen, und die Obergrenze sorgt dafür, dass neben der Rate noch Luft für Puffer, Altersvorsorge und Leben bleibt.
Ein Rechenbeispiel
Eine Familie mit 5.502 Euro Haushaltsnetto kauft ein Zuhause für 373.000 Euro:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 373.000 € |
| 30 Prozent Eigenkapital | 111.900 € |
| Kaufnebenkosten (angenommen 10 Prozent) | 37.300 € |
| Eigenkapital gesamt | 149.200 € |
| Darlehen | 261.100 € |
| Monatsrate | 1.522 € |
| Anteil am Haushaltsnetto | 27,7 Prozent |
Die Rate liegt unter der 30-Prozent-Grenze. Die Familie kann weiter für den Ruhestand sparen, und ein längerer Ausfall eines Einkommens bringt sie nicht sofort in Not.
Warum die Nebenkosten extra zählen
Kaufnebenkosten schaffen keinen Wert. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler sind mit dem Kauf einfach weg. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch kosten zusammen meist rund 2 Prozent. Mit Makler kommen noch einmal bis zu 3,57 Prozent dazu. Werden die Nebenkosten mitfinanziert, beginnt der Kredit höher als der Wert der Immobilie.
Die Livito-Methode rechnet deshalb so: erst alle Nebenkosten aus eigener Tasche, dann 30 Prozent des Kaufpreises obendrauf.
Warum nicht 20 Prozent, wie viele Banken sagen?
20 Prozent plus Nebenkosten gelten bei vielen Banken als solide. Die Livito-Methode geht bewusst weiter, aus zwei Gründen. Mehr Eigenkapital heißt ein kleinerer Kredit und damit weniger Zinsen über die gesamte Laufzeit. Und ein kleinerer Kredit lässt sich schneller tilgen, bevor nach 20 Jahren die Anschlussfinanzierung kommt.
Wer die 30 Prozent noch nicht hat, muss den Traum nicht aufgeben. Oft ist es besser, ein paar Jahre länger zu sparen oder kleiner zu kaufen, als mit einer Rate zu starten, die jeden Monat drückt.
Woher das Eigenkapital kommt
Eigenkapital ist Geld, das dir gehört und über das du frei verfügen kannst: Ersparnisse, Bausparguthaben, Schenkungen oder ein Erbe. Dein Puffer von mindestens vier Monatsausgaben gehört nicht dazu. Er bleibt nach dem Kauf unangetastet, denn gerade in den ersten Jahren im neuen Zuhause kommen oft unerwartete Kosten.
Auch aus dem Altersvorsorgedepot darfst du für Kauf oder Bau des eigenen Zuhauses Geld entnehmen, ohne die Förderung zu verlieren. Bedenke aber: Was du dort herausnimmst, fehlt später im Ruhestand.
So sieht es die Livito-Methode
30 Prozent Eigenkapital plus alle Nebenkosten, 20 Jahre Zinsbindung, eine Rate von höchstens 30 Prozent deines Haushaltsnettos. Diese Regel ist strenger als das, was Banken verlangen, und genau das ist der Punkt. Ein Zuhause soll dir Ruhe geben, nicht nehmen. Deinen eigenen Fall rechnest du mit dem Immobilien-Rechner durch.
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Ein eigenes Zuhause ersetzt keine Altersvorsorge. Wie viel du parallel für den Ruhestand zurücklegen solltest, liest du hier.
Wie viel sollte ich für die Rente sparen?Häufige Fragen
Quellen
- Die Livito-Methode, Stufe 4b: Ein eigenes Zuhause
- Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer, Stand 2026
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 656c und § 656d (Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern)
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